2024-08-26T04:26:51.454Z
中國官方宣布研擬「房屋養老金」引發討論。圖為去年7月黑龍江省一處住宅區。（資料照）
（德國之聲中文網）中國住房城鄉建設部副部長董建國上週五（8月23日）宣布，正在研究建立「房屋養老金」制度，且已經在上海等22個城市試行。他說：「個人帳戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共帳戶建立起來。」
不過「房屋養老金」的用途和動機為何？公共帳戶的資金又從哪裡來？相關討論內容在中國社群平台微博上引發論戰，不少人批評該項制度為「變相加徵房產稅」，指政府「想盡辦法割韭菜」、「我都沒人幫我養老了，我還給房子養老」。
許多中國網友留言，「人的養老金都沒有多少，工資也沒有多少」、「修繕房屋不應該有物業出錢嗎？年年給物業交那麼多管理費也不見他們維修了點啥？」、「70年產權叫我們給養老？」
另外也有人質疑，雖然公共帳戶宣稱是地方政府籌資，但在地方政府面臨財政危機的情況下，該如何負擔，「蓋房子的不負責人，政府也沒錢修，最後房子是誰的誰自己負責」，呼籲中國政府先解決人民的養老問題。
除此之外，有中國網友認為，官方在中國房地產「低迷到搖搖欲墜的當下」，還想到前所未見的房地產養老金制度，無疑火上澆油，並質疑該項基金最終將淪為「小部分人的私房錢和提款機」。
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房企接连爆雷：中国房地产商碧桂园2024年2月28日表示，27日遭债权人提出了清盘呈请。消息一出，碧桂园28日在香港股价下跌约12%。在中国政府欲重建各界对房地产业的信心之际，此事也对经济前景蒙上阴影。此前碧桂园是为数不多的没有出现资金问题的中国大型开发商之一，但2023年上半年亏损达到了67亿美元。9月中，碧桂园获得债权人的批准，将六只境内债券的偿还期限延长三年。
恒大资不抵债：中国房产巨头恒大集团才刚于今年1月底遭香港高等法院裁定资不抵债，勒令清盘。碧桂园债务估计约1.36万亿人民币（约1900亿美元），接近其1.43万亿人民币的资产；恒大集团负债则达到3000亿美元。恒大2023年9月22日提交给证券监管机构的公告中称，由于房地产销售不如预期，该公司认为有必要重新审视350亿美元的债务重组的方案。9月底，恒大证实其创始人许家印”因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施”。2021年恒大陷入资不抵债，导致了一系列开发商违约，引发了中国的房地产泡沫崩解。
金融信托巨头陷入财务危机：2023年8月，有报道称中国最大私人信托公司中融信托出现财务危机，无法完成信托产品的兑付，影响范围可能达到人民币3500亿元。其母公司中植集团也承认有流动性困难，计划债务重组。8月16日，约二十名抗议者在北京中融信托大楼前抗议要求还钱，他们购买了高收益的金融产品，却无法得到兑付。信托业历来是房地产商重要的资金来源，房地产业的爆雷也使信托业陷入危机。
放松限购刺激房市效果不彰：中国央行2023年8月宣布降低首次购房者现有抵押贷款利率，以及部分城市的购房首付款比例。从8月末到9月初，广州、深圳、北京、上海相继官宣实施”认房不认贷”政策，名下无房人群的购房门槛比之前降低，不少购房人将由二套房资格变为首套房资格，首付比例大幅下调。此后有报导指北京的房产交易出现小幅反弹。但更多的专家指出，这些措施可能会使房地产交易中产生短期反弹，但不足以稳定房地产市场。”
空置房屋“14亿人住不完”：据中新社发布的一段视频，中国国家统计局原副局长、全国人大财经委副主任的贺铿9月23日在2023中国实体经济发展大会上称，“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，但是14亿人可能住不完。”他认为“房地产企业必须转型，早转型早主动”。
数百万套房屋未售出：资产管理集团思睿投资（Grow Investment）首席经济学家洪灏表示，调整中国的房地产行业可能需要多年甚至长达十年的时间。“原因是，我们为中国人建造了太多的住房。”中国国家统计局的数据显示，截至2023年8月底，全国未售出房屋的总建筑面积为6.48亿平方米。根据路透社的计算，以平均房屋面积90平方米来算，中国未售出房屋的总建筑面积当于720万套房屋。这还不包括因现金流问题已售出但尚未竣工的大量住宅项目。
什麼是「房屋養老金」？
綜合《中國網》、《觀察者》等中國媒體報導，中國房屋養老金制度分為個人帳戶及公共帳戶，個人帳戶支出為現存的「住房專項維修資金」，民眾在購屋時已繳納；此次各方的關注重點則是公共帳戶的資金該從何而來。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，房屋養老金制度的建立，將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持。此外，公共帳戶的資金來源是各界關注的重點，以一定比例提列工程土地出讓金、維修經費的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等，都可能是重要探索方向。
中國中央財經大學教授尹飛表示，房屋養老金制度主要使用的是公共資金，公共帳戶的款項來自於公共資金，以「不增加個人負擔，不減損個人利益」為原則，由地方政府探索資金籌集渠道，因此不會加重屋主的負擔。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則反駁「房屋養老金是變相房產稅」的說法，稱公共帳戶後續會加快建立，「是政府自己籌資的，不需要個人出資」。中國城市經濟學房地產專委會主任王業強接受澎湃新聞採訪時指出，房產稅是財產稅，居民持有不動產需上繳國家的稅收；房屋養老金則是為房屋未來維護及修繕而設立的資金規及帳戶，兩者本質上不同。
《觀察者》報導，中國當前在住房維修及安全管理上面臨最大的問題是「錢不夠」，儘管中國政府規定，購房者在購屋時須按建安成本的5％至8％繳納房屋維修資金，但金額無法滿足城市安全維護及老舊社區更新的需求。
據中國住房和城鄉建設部數據，截至2022年底，中國有接近20％的城鎮房屋已建成超過30年，進入使用年限的中後期。預期至2024年後，將有近八成的房屋成為「老小區」，即屋況存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、設施老化等問題。
中國社群媒體上陸續出現有輿論稱，房屋養老金主要針對目標為「老、破、小」建築物，呼籲民眾趕緊脫手。不過中國官方尚未公開對房屋養老金及適用對象的統一定義。
對於中國民眾質疑建物的安全維修應該由物業公司主理，破舊小區更新也應由屋主自行出資負責，上海市房地產科學研究院院長嚴榮表示，雖然法規已確立「誰擁有誰負責，誰使用誰負責」，但房屋安全可能會危及人民群眾的生命財產安全，可能對公共地區或設施產生安全隱患或損害，因此須建立合適的制度安排。
中國房市難振
房地產困境仍是中國經濟復甦的最大阻力之一。根據中國國家統計局本月15日發布的7月經濟活動數據，中國新建住宅價格年度跌幅達4.9％，創下自2015年6月以來最大幅度，超越6月的4.5％。
《金融時報》報導指出，中國政府在今年5月曾要求中國人民銀行和國有銀行發放3000億人民幣的保障性住房再貸款，欲推動地方政府收購未售房屋，用作社會住宅出租。不過中國人民銀行數據顯示，該項計畫至今為止僅發放247億人民幣貸款，僅占原始計畫的8％左右。
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基建放缓：江苏南京，距离上海约300公里的省会，成排高铁列车在南站停靠。中国计划2024年新开通14条高铁，全长1700公里。多年来，中国一直力推基础设施建设。但如今，大规模基建放缓。
东三省的困境：图中是今年春节前夕辽宁沈阳的一个市场。近年来，在房地产危机之下，中国经济受到重压，影响到就业、社会的方方面面。沈阳所在的东北地区曾是中国重工业的摇篮，如今经济萧条。
农业与天时：盛夏，重庆的农民收获了玉米和辣椒。今年，由于洪水、酷热高温等极端天气，农田被毁，农产品价格飙升。
清洁能源与光伏内卷：在宁夏腾格里沙漠，光伏电池板组成大片的光伏基地。中国正大力推动清洁能源。然而，光伏产业如今正面临产能过剩，光伏企业面临严重内卷。
民以食为天：江苏如皋的工人在手工生产酱油。民以食为天。今年，中国也爆出食品安全事件：油罐车混装化工煤油和食用油，引发公众愤怒。
新疆的活畜市场：5月，新疆伊犁的活畜交易市场看上去颇为热闹。
期待日子“红红火火”：夏日，重庆的工人们将红辣椒分包待运。
内卷的汽车：南京一处报废汽车停放场地。作为全球最大汽车销售市场，中国汽车行业内卷十分严重。与此同时，报废汽车对环境的污染问题也有待解决。
（中國網、觀察者、新浪經濟、金融時報等）
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