中国房地产市场还看不到回升迹象

 

      中国国家统计局8月15日的数据显示，7月份70个大中城市的新建住宅价格平均比3年前的峰值下降8%。销售长期低迷，价格还看不到触底迹象。国际货币基金组织(IMF)建议，为了解决房地产问题，由中央政府启动7万亿元规模的财政刺激。

  

      如果对70个大中城市的房价波动幅度进行简单平均，7月份比上月低0.6%。自2023年6月起，连续14个月出现负增长。

 

      按70个大中城市的房价波动幅度的平均来看，中国的房价在2021年8月达到顶峰。这与政府为抑制泡沫而收紧房地产金融、房地产开发巨头中国恒大集团等陷入资金周转困难的时间重合。对房地产开发商的担忧情绪蔓延，之后销售下滑。

 

      中国在2023年初结束防疫措施。随着经济活动的正常化，同年2月房价也出现上涨，但由于对将来的担忧，6月再次转为下跌。

 

 

      城市的规模越小，平均价格下降越明显。“三线城市”下降10%，省会级的“二线城市”下降5%。相比之下，北京、上海、广州和深圳等“一线城市”仅微弱下降。

 

      国家统计局8月15日公布的2024年1～7月新房销售面积比2021年同期减少50%。与销售面积下降幅度相比，降价幅度较小，这是因为地方政府一直在限制新房的降价幅度。

 

      中国的土地为国家所有，地方政府一直向房地产开发公司出售使用权。如果体现住房供求关系的价格大幅下降，使用权的价格也将面临下行压力。不希望财政减少的地方政府一直在阻止房价的剧烈下跌。

 

      如果考虑到销售面积减少这一需求的萎缩，可以说房价还有进一步下降的余地。北京大学的姚洋教授以日美等国的住宅泡沫破裂作为参考，认为住宅价格并没有充分下降，应比峰值下降4成。

 

      中国房地产的最大问题是，由于房地产开发商的资金不足，不断出现建设中途施工中断的项目。交付延迟的情况频出，出于对房地产开发商的担忧而不愿购房的人有所增加。

 

      销售低迷导致的降价长期持续，认为“房价将下跌”的观点加强。也有很多房东急于出售，对住宅行情的悲观预期也加速了价格下跌。

 

 

      IMF在8月2日公布的中国经济评估报告中针对中国房地产问题给出建议。强调为了加快建设途中的项目恢复施工和完成交房等问题的解决，需要中央政府启动临时性的财政刺激。

 

      作为具体的财政支出规模，表示“如果要在4年内解决，需要相当于国内生产总值(GDP)5.5%的财政支出”。如果按照2023年的名义GDP计算，将达到约7万亿元规模。

 

      中国政府对IMF的观点进行了反驳，表示现有政策完全可以给房地产市场带来积极的趋势，指出目前还没有计划为出售前的住宅竣工追加支出。

 

      中国政府迄今采取的措施没有取得实质性效果。新增住宅开发减少，但销售下滑更为明显，截至7月底，新建住宅的库存面积比一年前增加了23%。5月份提出的库存房购买似乎也没有进展，仍看不到房地产低迷的缓解。